Ao decidir morar em condomínio, muitos pensam na comodidade, na segurança, e em como residir ali daria menos trabalho do que cuidar de uma casa. Isso porém nem sempre é verdade, uma vez que morando em condomínios deve-se dar atenção não apenas à manutenção da sua unidade, como também às áreas comuns do empreendimento.
Algo que pode gerar questionamentos e problemas entre vizinhos e síndico é quando uma situação sai dos trilhos. Pode ser um vazamento entre apartamentos, a rede de gás, uma infiltração que esteja vindo da fachada – tudo deve ser estudado com cautela.
Por isso enumeramos abaixo uma série de situações difíceis, para que a comunidade condominial tenha por onde partir. Confira:
Vazamentos entre apartamentos
Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios.
Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, logicamente, pagar a conta.
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).
| Rede vertical (coluna) | Rede horizontal |
| Conduz água e esgoto entre rua e andares | Liga coluna e unidade |
| Uso geral | Uso particular |
| Responsabilidade do Condomínio | Responsabilidade da Unidade |
- A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do condomínio – inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.
- A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos.
- Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.
Varandas e Sacadas
- A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (proprietários).
- Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa resposabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo.
- A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio.
Coberturas
- As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve – assim dispõe o artigo 1.340 do Código Civil.
- Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são de responsabilidade do condomínio.
Fachadas
- Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.
- Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante manter a manutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a feitura de um novo acabamento.
- O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações.
Janelas
- Há casos, porém, de infiltrações vindas das janelas cuja responsabilidade não é do condomínio. Por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Também vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do condômino.
Rede ou instalações de gás
Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum.
Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção.
Veja abaixo parecer jurídico sobre a questão:
Todo o regime jurídico que tutela o então chamado condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do condomínio é o responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts. 1331, § 2°, e 1.348, V, ambos do novo Código Civil.
Rede elétrica
Geralmente é o condômino o responsável por pagar danos ocorridos na parte de dentro da sua unidade – o resto é de responsabilidade do condomínio.
Porém, quando o morador decide trocar a fiação da sua unidade, por uma mais potente, deve ser bastante cauteloso. Se essa obra não for dimensionada corretamente, a mesma pode causar danos na rede elétrica comum do condomínio. Nesse caso é o condômino quem arca com o prejuízo. Importante frisar que para fazer uma obra desse tipo hoje, dentro da unidade, é necessária uma ART e aprovação do síndico.
Interfones
- É de responsabilidade do condomínio, mesmo que houver problema apenas em uma unidade – a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do equipamento na unidade.
- Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino.
Cupins
- Há polêmica em definir se a descupinização é despesa do condomínio ou da unidade. Na maior parte das vezes, a infestação ocorre em muitas unidades do mesmo prédio.
- Mesmo antes do problema aparecer, é conveniente colocar o assunto em pauta numa assembleia, para garantir uma proteção coletiva.
Fonte: https://www.sindiconet.com.br
